Αποκλειστική Ανάθεση σε Μεσίτη: Πώς Λειτουργεί και Πότε Συμφέρει;

Η πώληση ή αγορά ενός ακινήτου είναι μια περίπλοκη διαδικασία η οποία απαιτεί μεγάλη προσπάθεια τόσο από άποψη χρόνου όσο και ενέργειας ενώ δεν λείπουν τα έξοδα.

Αν έχετε ήδη προσπαθήσει να εμπορευτείτε κάποιο ακίνητο ως ιδιώτης θα έχετε διαπιστώσει πόσοι παράγοντες εμπλέκονται τους οποίους δεν είχατε συνειδητοποιήσει. Ειδικά αν εργάζεστε και έχετε παράλληλα και οικογενειακές υποχρεώσεις είναι ακόμη πιο δύσκολο να συνδυάσετε καθημερινές δεσμεύσεις με αμέτρητα ραντεβού, επισκέψεις και έρευνα η οποία είναι απαραίτητη είτε πρόκειται να αγοράσετε είτε πρόκειται να πουλήσετε ένα σπίτι. Επιπλέον, σε αυτά προσθέστε τις απάτες οι οποίες παραμονεύουν και δεν είναι όλοι σε θέση να αναγνωρίσουν, ειδικά σε έναν τομέα όπως η αγορά ακινήτων.

Λόγοι για να αναθέσετε την πώληση σε ένα μεσίτη

Για τους λόγους αυτούς, πολλοί ιδιοκτήτες, κυρίως, επιλέγουν να αναθέσουν σε επαγγελματίες του χώρου την όλη διαδικασία πώλησης ενός ακινήτου. Πολύ συχνά όμως, δεν σκέφτονται τον τρόπο ανάθεσης. Και πράγματι, υπάρχουν διάφοροι τρόποι συμφωνίας μεταξύ ενός πωλητή και ενός μεσίτη. Ποια είναι αυτή;

Μια νέα μελέτη, με τίτλο (σε ελεύθερη απόδοση) «Οι επιπτώσεις του τύπου συμβολαίου στην απόδοση μεσίτη», που διεξήχθη από το Smeal College of Business Administration του Penn State, εξέτασε διαφορετικούς τύπους συμβάσεων και κατέληξε σε αρκετά συμπεράσματα. Ένα από αυτά, ότι οι αποκλειστικές αναθέσεις έχουν ως αποτέλεσμα πιο γρήγορες πωλήσεις σε σχέση με τις υπόλοιπες συμφωνίες.

Ο λόγος; Δίνετε σε έναν και μόνο μεσίτη το αποκλειστικό δικαίωμα να ερευνήσει τα πάντα γύρω από το σπίτι σας, να κάνει όλο το μάρκετινγκ, να αξιολογήσει τους υποψήφιους αγοραστές καθώς και κάθε δυνατή προσπάθεια για να πετύχει την υψηλότερη δυνατή τιμή.

Η προμήθεια στην αποκλειστική ανάθεση

Προφανώς, όλα αυτά έχουν ένα κόστος, δηλαδή τη λεγόμενη προμήθεια ακινήτων, η οποία αποτελείται από ένα ποσοστό της τιμής πώλησης, το οποίο εξαρτάται από το κτηματομεσιτικό γραφείο. Και είναι αυτή που δίνει και το κίνητρο, ωστόσο, στον μεσίτη σας για να προωθήσει με τον καλύτερο και γρηγορότερο τρόπο το ακίνητό σας. Εάν ένας άλλος μεσίτης συμμετείχε στην εύρεση αγοραστή, ο μεσίτης σας, από τη στιγμή που θα έβλεπε ότι παρά την προσπάθεια μπορεί να μην πάρει και καν προμήθεια γιατί κάποιος άλλος μπορεί να τύχει να διευθετήσει την πώληση, δεν θα αφιέρωνε τον ίδιο χρόνο για την προώθηση του ακινήτου σας. Ακόμα κι αν βρείτε εσείς ο ίδιος εντελώς τυχαία αγοραστή και προσπεράσετε τη συμφωνία, ο μεσίτης σας και πάλι θα λάβει την προμήθεια. Με άλλα λόγια, σύμφωνα με μια αποκλειστική συμφωνία δικαιώματος προς πώληση, ή αποκλειστική εντολή ή αποκλειστική ανάθεση, ο μεσίτης σας δικαιούται προμήθεια. Εάν βοηθήσετε, εξακολουθείτε να πληρώνετε. Εάν ένας άλλος μεσίτης βοηθά, αυτός ο μεσίτης πληρώνεται από την προμήθεια.

Η προμήθεια που ανατίθεται είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη, -υπολογίζεται συνήθως με βάση την αξία του διαμερίσματος στην αγορά, σύμφωνα με ένα μεταβλητό μερίδιο- αλλά συνήθως κυμαίνεται στο 2%. Προφανώς, η απόφαση ανάληψης αποκλειστικής εντολής πωλήσεων ακινήτων περιλαμβάνει μια σειρά βημάτων τα οποία πρέπει να αξιολογήσει και η ίδια η εταιρεία πριν αποδεχτεί την ανάθεση. Ας δούμε όμως κάποιες επιμέρους παραμέτρους.

Αποκλειστική ανάθεση σε μεσίτη ακινήτων: Πώς λειτουργεί

Η εκχώρηση του δικαιώματος πώλησης του ακινήτου, που δίδεται αποκλειστικά σε μεσιτικό γραφείο, πρέπει να γίνει γραπτώς τη στιγμή της υπογραφής της συμφωνίας. Είναι πολύ σημαντικό για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου να διαβάσει και να εξετάσει προσεκτικά το έγγραφο.

Ο ιδιοκτήτης, ανάλογα με τις ανάγκες του, μπορεί να επιλέξει:

• Απλή ανάθεση, όπου δίνει εντολή πώλησης σε ένα μεσιτικό γραφείο χωρίς αποκλειστικότητα ·
• Αποκλειστική ανάθεση, που δεσμεύει με τη σύναψη μιας πραγματικής σύμβασης με έναν μεσίτη/γραφείο

Με άλλα λόγια, ενώ με μια παραδοσιακή ανάθεση –απλή ή πολλαπλή- ο πωλητής μπορεί να στραφεί σε πολλά μεσιτικά γραφεία, με την αποκλειστική εντολή προς έναν μεσίτη το έργο της πώλησης του σπιτιού ανατίθεται σ’ αυτόν αποκλειστικά.

Όλα αυτά, εκ πρώτης όψεως, μπορεί να φαίνονται δεσμευτικά. Ωστόσο, αυτή η επιλογή έχει πολλές θετικές πτυχές.

Τα πλεονεκτήματα της αποκλειστικής ανάθεσης

Με την υπογραφή μιας συμφωνίας αποκλειστικής ανάθεσης, θα μπορείτε να προσδιορίσετε καλύτερα τους όρους της συμφωνίας (για παράδειγμα, με χαμηλότερη προμήθεια από την κλασική σύμβαση).

Επιπλέον, η σύμβαση με την εταιρεία σχετικά με την αποκλειστική πώληση παραμένει περιορισμένη εντός καθορισμένου χρονικού διαστήματος το οποίο αναφέρεται στη συμφωνία. Οι χρόνοι, μπορεί να κυμαίνονται από έναν μήνα μέχρι και χρόνο, με τη δυνατότητα ανανέωσης. Συνήθως, επιλέγεται ένα χρονικό περιθώριο 8 μηνών.

Κατά συνέπεια, υπάρχει ακόμη μια άλλη θεμελιώδης πτυχή που ο ιδιοκτήτης του ακινήτου πρέπει να αξιολογήσει καλά: Πρόκειται για την ποιότητα της υπηρεσίας. Παρόλο που είναι αλήθεια ότι η ανάθεση του καθήκοντος πώλησης του ακινήτου σε διάφορα μεσιτικά γραφεία σημαίνει επέκταση των δυνατοτήτων, είναι επίσης αλήθεια ότι οι εταιρείες θα έχουν μειωμένα κίνητρα να επενδύσουν σε αυτό το έργο.

Η εντολή πώλησης του ακινήτου σε αποκλειστική βάση, αντιθέτως, δεσμεύει το μεσιτικό γραφείο να προσφέρει τα μέγιστα. Ο μεσίτης έχει χρέος να πουλήσει το σπίτι εντός του προκαθορισμένου χρονικού πλαισίου και να διαχειριστεί όλες τις θεμελιώδεις πτυχές της συναλλαγής με τον καλύτερο δυνατό τρόπο.

Παράλληλα, ο ιδιοκτήτης που αποφασίζει να δώσει αποκλειστική εντολή σε έναν επαγγελματία του Real Estate θα φροντίσει να εκμεταλλευτεί την καλύτερη δυνατή υπηρεσία, η οποία μεταφράζεται σε:

• καλύτερη προώθηση του ακινήτου προς πώληση
• μεγαλύτερος αριθμός εβδομαδιαίων επισκέψεων ·
• μεγαλύτερη προσοχή στην επιλογή των υποψήφιων αγοραστών ·
• προστασία της τιμής πώλησης (π.χ. χωρίς μειώσεις).

Υπάρχει επίσης ακόμη μία παράμετρος η οποία αξίζει να αναφερθεί: Πρόκειται για τη δυνατότητα, από την πλευρά του πωλητή, να συμφωνήσει για μια εξατομικευμένη υπηρεσία, εάν συντρέχουν ιδιαίτερες συνθήκες. Για παράδειγμα, εάν θέλετε να διατηρήσετε ένα συγκεκριμένο απόρρητο κατά την πώληση του ακινήτου ή εάν σκοπεύετε να αποκλείσετε αγοραστές που δεν πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις -ή, αντίθετα, βιάζονται να ολοκληρώσουν τη συμφωνία-, είναι ζητήματα που μπορούν να συμπεριληφθούν στη σύμβαση.

Κατά συνέπεια, επιλέγοντας μια εντολή προς ένα μεσιτικό γραφείο, θα έχετε τον πλήρη έλεγχο της όλης διαδικασίας.

Μειονεκτήματα στην αποκλειστική ανάθεση σε μεσίτη

Η αποκλειστική ανάθεση περιλαμβάνει και ορισμένα μειονεκτήματα που πρέπει να ληφθούν υπόψη.

Πρώτα απ ‘όλα, η αποκλειστικότητα ακινήτων αναγκάζει τον ιδιοκτήτη να πουλήσει το σπίτι του μέσω ενός και μόνο μεσιτικού γραφείου. Επομένως, εάν βρει έστω τυχαία έναν αγοραστή που να πληροί τις προϋποθέσεις που έχει θέσει ή έχει μια πιο συμφέρουσα προσφορά, δεν μπορεί να παραβιάσει τις υπογεγραμμένες συμφωνίες. Φυσικά, μπορεί να προχωρήσει στην αγοραπωλησία, όμως είναι αναγκασμένος να πληρώσει την αρχική προμήθεια που είχε συμφωνήσει στην αποκλειστική ανάθεση – το οποίο αν σκεφτεί κανείς είναι και δίκαιο αφού ο μεσίτης έχει κάνει όλη την προσπάθεια για την προώθηση του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων που η δουλειά του συνεπάγεται.

Επιπλέον, όταν αποφασίσετε να κάνετε αποκλειστική ανάθεση, εφόσον ο μεσίτης θα είναι ένας, θα πρέπει να αναζητήσετε τον επαγγελματία στην περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο. Αυτό σημαίνει ταυτόχρονα να βρείτε τον μεσίτη με την καλύτερη φήμη, με επαγγελματισμό και με μεγάλη δραστηριότητα στην επίμαχη περιοχή.

Θέλετε να πουλήσετε το ακίνητο σας με τους καλύτερους όρους; Επικοινωνήστε μαζί μας συμπληρώνοντας την παρακάτω φόρμα: